小编在往日的周数据分析中，经常提及芙蓉区住宅甚至商品房零供应，由于过于受常规化的数据分析影响，常常以一句“芙蓉区是老城区，土地资源有限”以蔽之，目前芙蓉区在售项目屈指可数，上半年有成交记录且较受人关注的楼盘主要有晟悦国际、龙湖碧桂园天宸原著、芙蓉万国城MOMA、鑫苑芙蓉鑫家、万科金域蓝湾、九龙仓国金中心等。

　　小编特意将今年1-7月五区的月度预售、成交数据汇总统计了下，见下图。

　　今年1-7月芙蓉区的商品房成交面积居内五区之末，批准预售面积仅高于天心区，从该区市场供求的情况来看，似乎其房地产业发展遭遇瓶颈，甚至可以说明显弱于其他区域的发展，受限于老城区土地资源以及拆迁的巨大成本压力，新项目尤其是住宅项目越来越少，不得不说其旧城区改造确是悬在该区政府心头的痛。

　　但仅仅如此吗？

　　直到最近，小编看到了一篇标题为“60%的财富在6.5%的土地上生长——透视长沙市芙蓉区楼宇经济发展之路”的文章，不禁深有感悟，或许我们应该以一种全新的视角去看待芙蓉区乃至整个长沙房地产市场的发展。当前国家大力推出产业结构优化升级，提效率，补短板，我想此处的优化升级绝不仅仅是广而泛之的产业结构调整，更需要深入到产业内部，房地产业作为支撑国民经济的重大产业，其内部的调整优化更是迫在眉睫。以往拼量、依靠土地、资源获得发展的传统思维或许需要有所改变，我们需要的是房地产3.0，甚至4.0，需要在同样的土地或资源上创造出更多的财富，提高整个行业的经济效率。

　　所以，我们仅以房地产供给、投资、消费来评估一个区域市场显然是不全面的，经济效率才是最终衡量标准，对于一些土地资源稀缺的老城区来说，看似劣势或许能倒逼其土地利用效率，创新发展思维，要知道世间万事，唯变不破！

　　先来看看今年上半年芙蓉区的靓丽成绩单，占地面积虽不足岳麓区十分之一，全区生产总值第一，是岳麓区的140.23%！第三产业增加值高达581.5亿元，居各区之首，其第三产业对GDP的贡献率达到102%！

　　是什么支撑起了这样强劲的经济数据？

　　估计你已经猜到了，楼宇经济！据统计，芙蓉区占地面积42.8平方公里，而核心商务区面积不足3平方公里，却创造了超过60%的财富！老城区早已经改变了依靠土地、资源获得发展的传统模式，开启了探索商业地产发展的新征程。

　　先来说说地处芙蓉区的长沙第一高楼九龙仓国金中心，从5月中旬开业，如今热度在长沙仍然令人惊叹。据统计，截至7月中旬，销售额已经突破了4亿元，日均人流量达到8.6万人次，再一次验证了长沙人民的消费能力！在这些靓丽数据的背后，隐藏着长沙房地产市场转型、楼宇经济转型升级的缩影，再一次刷新了长沙楼宇品质的新高度。再看看该区域的乐和城、悦方、王府井、平和堂……哪一个商场不是甩某些商场几条街？这可不仅仅是因为他们地处城市中央，更多的是因为他们的经营模式已经开始有所突破，一些迎合消费者的新业态开始出现。

　　最为关键的是，区域对于各类楼宇经济的极高汇聚力，试想，在大量优质的商办楼宇投入后，吸引了无数最新、最前沿产业的入驻，以“商文旅”融合发展的方式，提供购物、休闲、体验、游憩的生活时尚商圈，从而进化成为该区域典型的生活圈。据相关数据统计，目前，芙蓉区有各类商用楼宇220栋，其中134栋在CBD（中央商务区）核心区聚集。这些楼宇各自“抱团”，各具特色的形成五一商圈、袁家岭商圈、万家丽商圈、火车站商圈。新零售3.0时代最为重要的特征是思维方式的转变、空间重构以及人货场重构，当然，大数据在其中起着至关重要的作用。

　　当整个长沙大部分零售商业体还处在1.0或是1.0-2.0的时候，芙蓉区某些商场早有远见，正在转型升级朝着商业3.0的方向发展，确切的说，引领时代潮流的，必定是那些高端、高品、高效、高质的楼宇，那些融合了跨界生活方式的商场，更能让消费者获得体验感。芙蓉区是这场新浪潮、新风尚、新变革中奋起的先行者。

　　芙蓉区长期以来的低供求量所能创造的财富确是惊人的，房地产经济创造财富的数量远高于其他区域大体量的商品房的经济效率。当然，老城区的问题并非就此可以搁置，新的发展模式在探索，旧的楼宇如何提质，新的楼宇如何盘活，这都正在考验着芙蓉区委、区政府的智慧。